クロトンけんちくブログ

最近提案依頼がきた、とある低層住居専用地域での収益事業提案。週末時間がつくれたので、不動産の専門家の意見もきいて、いっちょ仕上げてみました。

内容は、敷地58坪で道路とは1.5ｍの高低差、第一種住居専用地域、建ぺい率50％、容積率200％、2ＬＤＫ×2、1ＤＫ×3、駐車場5台といったところ。概算の工事費は、杭工事等を除き、2800万ほどでぎりぎりいけるかどうか。
計画のポイントは、明るい戸建感覚、対面キッチン、出窓、視線の配慮、ｾｷｭﾘﾃｨ、収納、ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ、1階南庭などなど。。収納もちゃんと確保してて少し手狭ではありますが使い勝手はいいと思います。実際には、部屋数を駐車台数と調整して、これに屋上ﾊﾞﾙｺﾆｰ付き３階をつけるという案もありかと思いますが、とりあえず要望通りの２階案で。。

第一種低層住居専用地域などでは、原則、地域的に良好な住環境を保全しようという意図から、絶対高さ制限、斜線制限、地区計画制度など、さまざまな法的縛りがあります。個人的には、そのような地域には、一戸建てが適していると思うのですが、現実には収益性メインのアパートがボンボンたっています。。

匿名性の高いアパートが住宅地に増えることは地域の連帯につながらなかったり、竹の子のように立ち並ぶのっぺりとしたアパートの群れは景観的にもあまりよいとはいえません。。

ただ、通常の分譲住宅面積は、４５〜７０坪なので、そこに収益性をめいっぱい考えようとすると、建ぺい率や容積率いっぱいいっぱいになってしまうんですよね。今回の依頼もしかり。。何十年とつづく支払いのことを考えるとね。。例えば、自宅をたてようと購入した土地なんだけど、支払いが不安という人は、建物用途を自宅兼アパートにして「建設費をアパート収益で返済したい」という話、よくあります。

ま〜、そういう背景もある低層住居専用地域での収益事業（今回はアパートのみ）ですので、なるべくまわりの景観になじむような外観や視線の遮蔽などに心掛けています。低層住居専用地域での収益事業に興味のあるかたは、図面写真を参考としてください。さらに詳しいことを知りたい方はご相談ください。あと節税対策についても知りたい方は知人の税理士さんとともにご相談を受付けておりますんで、ご遠慮なく。（Ｔ）